央广网阜阳7月2日消息（记者 张琳琳）清晨，当奎星社区菜园巷片区的居民走出家门时，眼前的楼道与街巷已经清扫干净，电动车有序摆放，停车位整齐划一，小巷旁的葡萄架上挂着一串串果实，仿佛是夏日的馈赠。
这个曾经垃圾杂物堆积、“牛皮癣”小广告遍布楼道的老旧片区随着社区物业的进驻，有了令人惊喜的变化。2020年，安徽省阜阳市颍州区文峰街道聚焦无物业管理老旧小区综合治理难点，在奎星社区试点成立集体经济企业韵霖物业公司，专门管理服务老旧小区。五年来，社区物业的服务得到了居民的认可。目前，文峰街道已注册成立物业公司14家，老旧小区物业覆盖率100%。
现在的菜园巷，干净整洁（央广网记者 张琳琳 摄）
"两员一体"的化学反应
“刚帮黄老师把买的菜送到楼上，我准备再到处看看。”上午9点，在菜园巷片区碰到张敏时，她正在街巷内巡逻，一方面了解是否有居民需要帮助，另外也看看地上还有没有漏扫的垃圾。
既是小区网格员，也是物业保洁员，52岁的张敏有两个身份，“随时了解居民需求，及时帮忙解决；打扫好片区的环境卫生，这是我每天都要做的两件事。”张敏说，这两个身份给她带来了两份收入，加一起有两千元出头，不用再到处兼职了，可以更加用心地服务居民。
据奎星社区党委书记鞠艳介绍，小区网格员与社区物业保洁员的“两员一体”，是社区物业创新模式成功的关键。“社区网格员工资是按照管理人口数量计算的，一人一月一元钱，每名网格员平均管理300人—500人，因此月工资为300元—500元。由于工资相对较低，以前大多数网格员为了生计，还要做一些兼职，这样的情况下，就会不可避免地降低服务质量。”
2020年，社区物业公司成立时，为强化对物业公司的领导，同时节省开支，奎星社区组织社区工作人员在社区物业任职，由社区“两委”成员担任片区党支部书记兼物管会主任，同时吸纳物管会、物业公司的党员担任片区党支部委员，同时招募责任心强的网格员、辖区内的低收入人群参与保洁、保安等岗位工作，创造就业机会。网格员、保洁员“两员一体”既能保证小区日常服务，又方便网格员与居民零距离交流。
“每天都‘泡’在片区里，小区清扫干净了，与居民的心也贴得更近了。”张敏说，片区里住的老人比较多，能帮办代办的事项，老人们都会找到她。“他们都很信任我，有啥事都会跟我讲，还有居民往我手里塞水果。”说到这里，张敏脸上洋溢着满满的成就感。
因地制宜的治理智慧
颍州区文峰街道地处阜阳老城区，辖区内房屋大多是上世纪八九十年代自建的散居楼院。就拿奎星社区菜园巷片区来说，整个片区里有13个家属院，还有居民自建房。设施先天不足、居民也无交物业费意识，物业公司不愿进驻。
据文峰街道办事处党工委书记曾亮介绍，2020年起，街道创新思路，指导社区探索实行由社区党组织、片区党支部、片区物管会、社区物业公司“四类主体”共同参与的物业协同管理工作机制，把小区物业管理纳入基层社会治理体系的重要组成部分。
为了让居民放心，社区物业公司进驻后实行“先服务后收费”，让社区居民切实感受到物业服务带来的便利后，再收取一定的服务费，保证物业服务企业正常运转。
“我们根据前期摸排的户数、人数、房屋面积等数据，在测算保洁、保安、垃圾清运等费用后，以物业服务成本价收取物业费。”奎星社区韵林物业公司负责人徐家昌介绍，这样做是让小区居民花最少的钱，获得基本的卫生、秩序、安全的物业服务，充分体现成立集体经济社区物业公司的宗旨“不以盈利为目的”。
奎星社区的做法取得了一定成效后，文峰街道决定在全街道进行推广。目前，该街道已注册成立物业公司14家。
金座花园小区内，网格员兼保洁员正在清扫垃圾（央广网记者 张琳琳 摄）
位于奎星苑社区的金座花园小区目前也是由社区物业管理。奎星苑社区党总支委员、金座花园小区网格长李海涛介绍，该小区有6栋多层，一共168户。2019年底，小区原物业因矛盾撤场，社区兜底管理。在管理过程中，奎星苑成立社区物业公司，测算成本后，以0.24元每平方米的价格进驻金座花园小区，提供了保安、保洁、绿化保养等基础服务。
位于颍州区鼓楼街道前进社区的云亭小区2000年建成，有35栋楼，其中2栋有单位管理，剩余33栋2021年12月原物业公司撤场后，由社区接管。
“没有新的物业公司愿意进驻，社区与居民开了很多次会，一栋楼一栋楼地座谈。”前进社区党委书记朱杰说，最终达成一致意见，由社区成立的集体经济企业劳务服务公司履行物业管理责任，每户每年收取240元，提供基础的保洁、电工、垃圾清运等服务，“我们空房不收费，第一年交费率不到50%，目前已经达到了70%以上。收多少钱，花多少钱我们都定期在楼道里公示。”
居民眼中的"幸福增量"
“一年300元物业费，有现在这样的环境，我真的非常知足了。”文峰街道奎星社区菜园巷片区居民牛贺勤在这里住了20多年，眼前的每一个变化她都亲眼见证，“小区里有了固定充电桩，道路平整干净，电瓶车放楼下也不担心丢电瓶，住着更有安全感了。“
最让她感动的是，今年5月份下暴雨时，网格员、物业、社区工作人员都冒雨来疏通小区下水道，住得低矮的地方还挨家挨户去查看，"浑身淋得透湿，也没人回去，都特别敬业"。
60多岁的冯艳华自小就在菜园巷片区长大，“以前脏乱差，电线都是蜘蛛网乱拉，现在整洁多了，环境大变样，我们的幸福感也更强了。”
在菜园巷主干道的墙上，记者看到了小区的对比照，曾经杂物乱堆的角落，如今种上了绿植，花花绿绿的小广告消失殆尽，取而代之的是文化墙。
云亭小区的绿色长廊内，居民正在纳凉（央广网记者 张琳琳 摄）
在云亭小区，居民方怀敏也对小区的变化竖起大拇指，“现在小区里大道小道都干净，前几年垃圾桶边上有扔的西瓜皮，也不见有人来及时清理，现在的保洁员都很尽责。”
老旧小区的“破局之道”
2024年，文峰街道老旧小区物业管理工作作为省物业管理工作的亮点，被安徽省住房和城乡建设厅纳入服务提升攻坚行动典型案例，推介给各市借鉴参考。
在城市化进程中，老旧小区“失管”难题该如何破解？在安徽省住房和城乡建设厅2024年4月印发的工作方案里，记者看到了答案。“有片区化物业服务模式、打包购买服务模式、国有企业托底模式、第三方服务模式、业主自管模式、公益岗服务模式等几种模式。”安徽省住房和城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人介绍，具体采用哪种模式可因地制宜。
“文峰街道采用的就是片区化物业服务模式，是以街道或社区为单位，将辖区内分散的独栋楼、非集中连片住宅和规模较小的小区，整合成一个物业管理区域，引进物业服务企业对多个规模较小物业区域区、楼栋实施管理。”安徽省住房和城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人说道，这里的创新点在于社区物业“两员一体”，既节省人力又压低了物业费，切实让居民得到实惠。
而在合肥市庐阳区，“打包购买服务模式”正在持续探索中。据悉，该模式是由当地国企与专业物业公司联合成立的庐阳城资公司作为主体，以“市政+社区”一体化运营打破传统服务模式。
庐阳区双岗街道高河埂社区共8个老旧小区，涵盖两条街巷。老旧小区规模小、布局散，如果单独管理，投入大、效益低。为改变这一现状，高河埂社区联合庐阳城资探索“市政+社区”一体化运营模式。庐阳城资入驻后，化零为整，对片区市政道路与各小区进行一体化管理，实现机械设备、工作人员共享，破解了老旧小区物业服务缺失难题，居民满意度显著提升。
老旧小区承载着几代人的生活记忆。它们不仅是砖瓦构筑的居所，更是人们情感的归宿。从“失管”到“善治”，让历经岁月的老社区焕发新生，不仅关乎硬件修缮，更在于治理模式的创新与温度。
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